Estudio sobre la demanda de departamentos en el distrito de Los Olivos

Abstract

La tipología de los residentes de Los Olivos es que son progresistas, jóvenes, profesionales y comerciantes, así como sus dinámicas comerciales y de servicios, han constituido un atractivo que se materializa en un crecimiento poblacional de 3.5% anual, superior al 2.4% con el que crece Lima Metropolitana. Su superficie es apropiada para la construcción, es plana y con buena tierra, lo que ha permitido la conformación de 47 urbanizaciones en su interior, 17 de las cuales por su cercanía a la zona comercial del distrito son preferidas como lugar de residencia. El gobierno, con la finalidad de reducir el déficit de viviendas a nivel nacional, ha iniciado el programa MIVIVIENDA en el año 2002, mediante el cual se han aportado significativos fondos al sistema financiero, para que este genere créditos hipotecarios con tasas históricamente bajas. De acuerdo al estudio inmobiliario de CAPECO, Los Olivos está considerado en el tercer lugar en el ránking de distritos preferidos por los demandantes efectivos de viviendas, luego de Surco y Pueblo Libre. Este estudio ha evaluado, en primera instancia, los aspectos socioeconómicos del distrito, dejando un saldo favorable para sus familias residentes, las que obtienen ingresos superiores al de los residentes en los otros distritos del cono norte y de los conos este y sur. Los hábitos de consumo priorizan actividades como comer en restaurantes, ir a supermercados y reunirse con amigos. El 39% de su población son trabajadores independientes (profesionales y comerciantes), quienes detentan los mayores ingresos. Han desarrollado la cultura del crédito y están familiarizados con la toma de préstamos. El 20% de la población es del nivel socioeconómico B (64,000 personas aproximadamente) y el 36% es de nivel C. La evaluación de la oferta nos muestra que las urbanizaciones con mejor alumbrado, parques, servicios y seguridad son:Sol de Oro, El Trébol II, Covida, Mercurio, Panamericana Norte y Palmeras. Tanto en la encuesta como en el Focus Group, realizado como trabajo de campo, se aprecia que los interesados son mayoritariamente casados, relativamente jóvenes (20-40 años), principalmente con un hijo, viven en casas alquiladas o de un familiar, no tienen vehículo la mayoría de ellos, el 26% tiene ingresos superiores a los $ 743.00 dólares, prefieren viviendas de 3-5 habitaciones, con teléfono fijo. Casi la mitad preferiría una casa frente a un parque, no les interesa alejarse de la zona comercial de Los Olivos, la cual les parece muy atractiva y cómoda, prefieren dos baños completos en sus viviendas, la cuota que están dispuestos a pagar es de $ 180.00 dólares, prefieren vivir en edificios de menos de 12 departamentos y las urbanizaciones preferidas son Sol de Oro, Trébol II, Mercurio y Covida. Entre las principales conclusiones destacamos, el singular atractivo de la zona de Los Olivos, especialmente el de las urbanizaciones próximas a su zona comercial. Sin embargo, son zonas consolidadas y en ellas escasean los terrenos libres y adicionalmente, los lotes son pequeños. Se sugiere imaginar productos inmobiliarios para clientes de la élite de Los Olivos (con mayor capacidad de pago) y/o negociar con los propietarios de las cocheras de la zona la posibilidad de adquirir parcial o totalmente sus terrenos. Es importante considerar los hábitos de las familias de Los Olivos al momento de diseñar los espacios comunes y los íntimos. La zona de Pro posee una buena dinámica comercial, es extensa y está poblada, aunque, se considera que tiene más articulaciones con el distrito de Comas que con el de Los Olivos.