El origen y consecuencias de la burbuja inmobiliaria en el Perú-2015

Abstract

En la presente tesis titulada « EL ORIGEN Y CONSECUENCIAS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL PERÚ 2015», busca estudiar y analizar la evolución del sector inmobiliario en el país, a fin de determinar si hay evidencia del desarrollo de una burbuja especulativa inmobiliaria, y determinar su grado de peligro por medio de la irracionalidad que genera al mercado. Para el presente estudio, se ha conceptuado a la burbuja especulativa en base al dado por el nobel en economía Shiller. Por lo que la burbuja contempla a todo el valor del precio de vivienda producto de la especulación, así esta sea mínima. Otros conceptos, también presentes en la tesis, hacen entender a la burbuja especulativa, en general, como el inicio de un comportamiento alejado de los fundamentos de su mercado; lo que quiere decir que una burbuja, por más grande que esté, mientras no rompa al precio con sus fundamentos entonces aún no es burbuja. Para el trabajo de investigación desarrollado, el peligro de burbuja está en cualquier valor comercial, y el riesgo está definido por la irracionalidad que infla al precio alejándolo de fundamentos medibles o cuantitativos. La irracionalidad, también conceptualizada por Shiller, significa un comportamiento alejado de la lógica y la razón en valores medibles. De esta forma, un bien con un valor “n” puede valer “n+x” siendo “x” el valor dado por factores psicológicos. ¿Es la irracionalidad lo mismo que la especulación? El concepto no es el mismo, pero los resultados lo serán en este estudio. Por ejemplo, un producto que se pone a la moda por su diferente color a otro producto con las mismas características y costo; la moda produce especulación, mientras que la irracionalidad produce el valor “x”. Una moda puede especular que algo subirá de precio, mientras que dicho excedente es la irracionalidad del mercado. Y si sube un 50% más por sólo el capricho de los clientes, se puede tener un claro ejemplo de irracionalidad. Según el Banco Central de Reserva del Perú (2014), el mercado inmobiliario en el Perú ha mostrado cifras de constante crecimiento económico en los últimos 14 años, siendo las más importantes: el precio de vivienda mensual1, precio de materiales de construcción2 (INEI, 2014), y el aumento de créditos hipotecarios3 (FONDO MIVIVIENDA, 2014). Sin embargo, dicho crecimiento va en paralelo con el riesgo de una burbuja inmobiliaria. Tras una revisión de los últimos cinco años del sector, el incremento del precio de vivienda ha crecido por sobre cualquier otra variable macroeconómica, además de ser un crecimiento posiblemente irracional. Se escogió este tema porque en la revisión bibliográfica se ha encontrado poca motivación y estudio del sector inmobiliario en el país, siendo este de vital importancia ante el crecimiento del sector inmobiliario, no solo en Lima Metropolitana, sino también en las ciudades más importantes del Perú. Y el temor recogido en la revisión es que ocurra lo mismo que hace algunos años atrás en Estados Unidos (2008) y España (2008), países que, hasta el año 2015, no se recuperan por completo producto de la especulación de dicho mercado. En el caso de la presente tesis, se estudiará dos variables importantes del sector: precios y endeudamiento; puesto que ambas ayudarán a entender si hay una correlación entre estas variables en el tiempo, permitiendo dar señales en diseños de política para prevenir una burbuja inmobiliaria.